Зеленый шум из ничего
Прочь из Москвы едут за экологией. Загородное жилье по определению экологичнее городского, утверждают риэлторы — покупатели не спорят. Спрос рождает предложение и учитывается разработчиками маркетинговых кампаний: слова об экологии — обязательный ингредиент рекламного послания любого претендующего на успех загородного проекта. Возможно, войдут в моду и редкие пока на подмосковном рынке экопоселки, но, по словам экспертов, пока тема экостроительства не развита и не слишком умело обыгрывается девелоперами. Взыскующих «экопродукта» в чистом виде (например, готовых жить в шалаше, использовать фикусы вместо кондиционеров и ни в коей мере не вредить природе) в московском регионе, по оценке тех же риэлторов, немного — преобладает потребительский подход к экологии.
«В рекламных проспектах почти всех поселков фигурируют «благоприятная экологическая обстановка», «чистый водоем», «нетронутая цивилизацией природа», — говорит директор департамента загородной недвижимости Vesco Realty Анжелика Быльская. Однако, по ее оценке, как экопоселки позиционируется максимум 15% всех поселков Подмосковья, более 60% из них представлены на рынке деревянными домами. Среди наиболее известных эксперт называет «Величъ», «Кедры» (согласно информации на сайте поселка здесь высажено более 3000 взрослых деревьев, приживаемость гарантируется), «Истра Кантри Клаб».
Под маркой «Эколенд» выведены на рынок четыре новых коттеджных поселка («Опушкино», «Крючково-1», «Крючково-2» и «Турово», в котором участки продаются без подряда) по новорижскому и волоколамскому направлениям. Начальник отдела по связям с общественностью «Русского дома недвижимости» Надежда Козицкая говорит, что компания не позиционирует этот объект как экопоселок, хотя название, по ее словам, и «отражает стремление максимально соответствовать экологическим нормам проживания».
В последнее время застройщики и продавцы загородного жилья все громче говорят о необходимости экологической экспертизы. Александр Кочеров, начальник управления охраны водных ресурсов, геологического контроля и экологической безопасности компании «Вашъ землеустроитель» — подразделения ИК «Вашъ финансовый попечитель» (ВФП), считает такие разговоры праздными: государственная экологическая экспертиза (ГЭЭ) является обязательной — без положительного заключения строительство незаконно и по закону — невозможно. Другое дело — комплексное экологическое исследование (изучение свойств земельного участка, грунта, воды, воздуха) для определения параметров, позволяющих вписать проект в требования природоохранного законодательства, избежав после начала работ неприятного открытия, что имеющаяся земля для него непригодна.
Но далеко не все застройщики утруждают себя исследованиями. «Допустим, у девелопера есть 10 участков на Калужском шоссе. В экологическом плане они отличаются друг от друга незначительно. И девелопера, и покупателя интересуют другие вещи, основанные на традиционных представлениях — к примеру, о том, что чем дальше от Москвы, тем экология лучше», — говорит Андрей Васильев, директор департамента загородной недвижимости компании Paul's Yard.
По мнению специалистов из компании «Экостандарт», первым и для большинства поселков единственным доказательством их экологичности является именно расположение в экологически чистом районе. Однако на любом направлении и в любом районе имеются скотомогильники, свалки, захоронения покрышек, фермерские хозяйства, использующие химические удобрения, радарные станции, промышленные предприятия и т. д., утверждают в «Экостандарте». Пример — достаточно известный поселок на Рублево-Успенском шоссе, за забором которого находится фармацевтическое производство. В общем, желающим поселиться в максимально экологичной среде участники рынка советуют тщательнее выбирать загородный дом.
Что на заборе написано
В «Экостандарте» считают, что информация об экологичности, представленная в рекламе, недостаточна: кроме указания на чистоту направления много говорится о ландшафтном дизайне и вековых соснах на территории, но ни словом не упоминается о состоянии почвы, воздуха, воды, качестве строительных материалов. Чем принципиально такие поселки отличаются от других, из рекламы не ясно. По-видимому, застройщики на более глубокий интерес со стороны покупателей не рассчитывают и потому в подробности не вдаются.
«Среди наших клиентов еще не встречались люди, которые бы говорили: «Мне нужен экопоселок», — говорит Андрей Васильев. — Конечно, мало кто хочет жить на экологически неблагополучном востоке, но и запад — это огромная территория, где расположено несколько сотен поселков. Если один из них позиционируется как «эко», а соседний — нет, то, вероятно, следует задуматься». Александр Рыков, директор по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, смотрит на это с другой стороны: если в районе экологически благополучного Звенигорода один поселок позиционируется как экопоселок, то любой соседний поселок также может называться «эко». «Это просто один из способов расставить акценты при продаже», — считает Рыков.
«Подобная реклама поселков, в которых материал домов, инженерия — все то же самое, что и у других, может вызвать всплеск первичного интереса, но не более», — говорит Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга корпорации «Инком-Недвижимость». На его взгляд, хорошая сама по себе идея экостроительства в московском регионе пока не развита. Многие эксперты также сомневаются, что в рекламируемых как «эко» поселках проводятся дополнительные исследования или используются более дорогостоящие экологически безопасные материалы.
В «Экостандарте» рассказали, что экопоселок должен соответствовать не только санитарным правилам и нормам РФ (СанПиН), но и строгим европейским стандартам, располагаться в районе с низкой техногенной нагрузкой, рядом не может быть мест постоянного складирования промышленных и бытовых отходов, погребенных свалок, которые могут находиться под видимым слоем почвы и являться источником загрязнения подземных вод. В атмосфере экопоселка не должны содержаться оксиды серы, диоксиды азота, оксид углерода и другие токсичные компоненты в концентрациях, даже близких к предельно допустимым, а качество воды, поступающей из скважин, должно соответствовать последним рекомендациям Всемирной организации здравоохранения. Почвы (в том числе и те, которые были привезены во время строительства) должны пройти токсикологический, вирусологический, микробиологический и паразитологический контроль. Растительность не должна быть угнетенной и слабой. Не допускается наличие источников радиоактивного излучения, а интенсивность внешнего электромагнитного излучения должна быть максимально низкой — соответственно, поселок должен быть расположен за пределами санитарно-защитных зон линий электропередачи, а установленные радиоретрансляторы сотовой связи — удовлетворять шведским стандартам безопасности. Источники, создающие физический дискомфорт для человека (шум, вибрация), должны находиться за пределами зоны обитания. Стройматериалы не должны ни при каких условиях (холод, тепло, повышенная влажность) выделять в воздух фенол, формальдегид, ксилол и другие вредные химические компоненты, а также служить источниками повышенного радиационного фона.
В Penny Lane Realty добавляют, что классический экодом должен обеспечивать минимальное потребление тепловой и электрической энергии. Для получения электричества поборники экологичности используют энергию солнца и ветра, тепло и горячую воду получают за счет работы солнечных коллекторов и генераторов, работающих на дровах. Отходы органического происхождения в экохозяйстве утилизируются — в виде компоста — на приусадебном участке, стоки перерабатываются с помощью биологической очистки, а вода повторно используется в технических целях. А функции кондиционеров в таком экодоме выполняют растения, добавляет Сергей Гоз, генеральный директор «Элит Строй». Зачастую вышеперечисленные технологии несовместимы с привычным представлением о комфорте и уюте загородного дома, замечают эксперты. Либо обходятся слишком дорого.
«Важно найти баланс между здравым смыслом и заботой об экологии», — говорит руководитель отдела продаж «Экогородка Величъ» Геннадий Левин. — В понятие «эко» мы вкладываем достижение компромисса между комфортным, технологичным поселком и окружающей средой«. В понимании создателей «Велича» экологически чистая жизнь для элиты предполагает размещение в правильном месте (поселок на 58 домов расположен в 39 км от МКАД по Новорижскому шоссе, близость к Звенигороду позволяет использовать городские очистные сооружения), дома исключительно из натуральных материалов, прошедших контроль качества (кирпич, базальтовый утеплитель, сосновые стропила и керамическая черепица), природосберегающие технологии (например, верхний плодородный слой земли был снят на время строительства, а потом возвращен обратно), а также «экологически чистые и естественные взаимоотношения в среде жителей поселка». Все без крайностей, мешающих комфорту.
Немало игроков загородного рынка находят хорошее расположение вдали от МКАД или от основных источников загрязнения (аэропортов и их воздушных коридоров, железных и автомобильных дорог, промзон, химических производств), а также сохранение застройщиком природной среды вкупе с богатой инфраструктурой, ландшафтным дизайном и централизованными коммуникациями достаточными характеристиками экопоселков.
В аналитическом центре «Миэля» считают, что элементы «зеленого» строительства прибавляют к цене предложения 38%, кроме того, коттеджи у открытых мест и у парков продаются быстрее. Согласно исследованиям Urban Land Institute (США), на которые ссылаются в «Миэле», разница в цене 1 кв. м составляет 33%, но, по словам Тимура Фаизова, старшего аналитика аналитического центра «Миэль-Недвижимости», оценить напрямую эффект «зеленого» строительства для девелоперов сложно.
Стоимость проектных работ для девелоперов экопоселков, по оценке Анжелики Быльской, может составлять до 5% от общего бюджета поселка, т. е. примерно $10 000-15 000 на домовладение, а в отдельных случаях достигает $30 000-40 000. Затраты на экологически чистые стройматериалы увеличивают общий бюджет поселка в среднем на 8-10%.
«Мы не можем говорить об экопоселках, пока в России нет четко прописанных понятий, нормативов и параметров, которым они должны отвечать, соответствующей законодательной базы и административных мер, которые можно было бы применять к нарушителям», — считает Надежда Козицкая. В отсутствие госнормативов «Концепция создания и развития поселения «Экогородок Величъ» была зарегистрирована в Российском авторском обществе, получено несколько авторских свидетельств, в том числе на товарные знаки «экогородок» и «Величъ».
Сергей Гоз все же не исключает, что лет через 15 «настоящие экопоселки станут таким же обычным видом недвижимости, как охраняемые коттеджные поселки с единой концепцией и развитой инфраструктурой».
В идеале экопоселки могут располагаться исключительно в удаленных от Москвы районах на юго-западе, западе и северо-западе Подмосковья, что может создать проблемы с их реализацией, поскольку покупатель в первую очередь обращает внимание на транспортную доступность и инфраструктуру, считает Быльская.
И на Рублевке бывают пятна
Традиционные представления об экологичности тех или иных направлений Подмосковья сложились не просто так, говорит Сергей Елисеев, и в общем адекватны реальному положению вещей. «Уже в 1970-1980-х гг. дачи на западных направлениях ценились гораздо выше участков на юге или востоке Московской области», — напоминает Анжелика Быльская. И сегодня западное направление на рынке загородной недвижимости традиционно пользуется спросом как самое экологически чистое. «Для загородного рынка понятия «элитность» и «экологическая чистота» — практически синонимы», — обобщают аналитики из Penny Lane Realty.
«В принципе, все районы Подмосковья экологически благополучны, если сравнивать их с Москвой, — утверждает Владимир Яхонтов, заместитель директора управления загородной недвижимости «Миэль-Недвижимости». — Однако вряд ли можно говорить об абсолютно чистом воздухе в ближайшем Подмосковье (до 30-40 км от МКАД)». Марина Маркарова, управляющий директор Blackwood, уточняет: по некоторым оценкам, негативное влияние мегаполиса распространяется на расстояние до 75 км от МКАД.
«Наиболее привлекательны земли начиная с 30-го км Новорижского, Минского, Киевского и Калужского шоссе, удаленные участки по дмитровскому, волоколамскому, пятницкому направлениям. Тогда как восточные и юго-восточные направления отличаются высокой плотностью крупных населенных пунктов и промышленных объектов», — говорит Быльская.
И сама Московская область обладает высоким промышленным потенциалом, отмечают в компании «Экостандарт». На территории области существует 87 предприятий, использующих в производстве сильнодействующие ядовитые, взрывчатые вещества, легковоспламеняющиеся жидкости и источники ионизирующих излучений. Но основным источником загрязнения окружающей среды в Подмосковье, как и в столице, является автомобильный транспорт, вклад которого в загрязнение атмосферного воздуха составляет 85%.
По словам специалиста «Экостандарта», аналитика МГУ Александра Иванова, «экологически чистая территория» — понятие абстрактное, если говорить даже о поселке в целом. На 5-6 га находили как экологически чистые, так и загрязненные участки, так что надо принимать во внимание масштабность землеотвода. Есть «мины замедленного действия», обнаружить которые можно в истории участка или изучая старые карты. Например, много поселков строится на землях Минобороны, на месте бывших воинских частей, где, как правило, были подземные склады ГСМ, которые недостаточно просто заровнять и засыпать грунтом. Планы районных администраций и собственников расположенных по соседству колхозов по развитию промышленного или сельскохозяйственного производства также порой не сулят ничего хорошего обитателям поселка.
Андрей Васильев вообще ставит под сомнение универсальность бытующих представления об экологичности того или иного направления: «Никто не проводит независимые исследования. Объективно оценить экологию направлений довольно трудно». Но и госэкспертиза — не всегда гарант экологической безопасности.
Какой от экспертизы толк?
«В представлении людей экологическая экспертиза — это заключение о том, что в данном месте все хорошо», — говорит Александр Кочеров. Однако, по словам Анжелики Быльской, «назвать обязательную госэкспертизу реальным инструментом защиты потребителя от несоответствующих экологическим нормам поселков можно лишь условно».
Тому несколько причин. «До начала строительства объекта Росприроднадзор проводит проверку, но не с целью выявить, насколько благоприятна или неблагоприятна обстановка в данной местности для строительства коттеджей, а, наоборот, чтобы выяснить, не повредит ли застройка экологической ситуации», — говорит Андрей Васильев. В пресс-службе Министерства природных ресурсов подтвердили, что Росприроднадзор оценивает возможное негативное влияние строительства на окружающую среду и в соответствующем разделе ГЭЭ прописываются механизмы, позволяющие избежать последствий такого влияния.
Во-вторых, раскрывать клиентам «экологическую подноготную» участка и предоставлять документы ГЭЭ готовы далеко не все застройщики — они и не обязаны это делать. К слову, по мнению Натальи Саркисовой, и. о. директора департамента загородной недвижимости АН DOKI, из-за этого нормы экологической безопасности часто не соблюдаются.
Хорошо уже, если ГЭЭ не сводится к бюрократической формальности. Потому что, в-третьих, по мнению многих участников рынка, экспертиза делается для галочки на этапе проектных разработок. «Перед деньгами застройщика ни одна экологическая экспертиза не устоит», — говорит Олег Маринин, президент «Парк Групп». Анонимно участники рынка говорят, что положительное заключение стоит от $100 до нескольких десятков тысяч долларов за объект. В общих объемах
инвестиций, достигающих десятков и сотен миллионов долларов, — капля в море.
Для оценки экологичности объекта наличие положительного заключения ГЭЭ все же необходимо. «Мы изначально стараемся делать такой уровень документов, чтобы к нам не было претензий через два года, когда поселок будет сдаваться в эксплуатацию. Это непросто, потому что требования часто меняются», — рассказывает Евгений Родионов, генеральный директор Rodex Group.
Заключение может быть и отрицательным. В этом случае инвестор должен либо изменить проект (например, по словам Кочерова, не прошедшие экспертизу проекты поселков в водоохранной зоне отодвигаются дальше от воды), либо отказаться от реализации проекта на этом участке. Каждый выбирает, что ему выгоднее. Кто-то выбирает строить без экспертизы. Можно ли будет назвать экологичной жизнь покупателя незаконно возведенного коттеджа, учитывая активность Росприроднадзора, — вопрос риторический.
Иногда возможно пройти ГЭЭ уже после начала строительства, но это влечет за собой штраф и приостановление стройки, говорят в пресс-службе природоохранного ведомства. На практике застройщики нередко начинают строить и добирают необходимые документы по ходу дела. Кроме того, для большого поселка с инфраструктурой согласования и разрешения на строительство получают «по очередям» и на отдельные объекты инфраструктуры.
Акт выбора земельного участка и градостроительная проработка на предпроектной стадии, затем собственно проект планировки в обязательном порядке проходят согласование и утверждаются главой района, пожарными, МЧС, СЭС (сейчас — центр гигиены человека Роспотребнадзора на областном и районном уровне), органами Росприроднадзора, даже ГИБДД, перечисляет Александр Синдеев, начальник отдела обеспечения исходными данными и проектной документацией компании «КомСтрин».
Обязательно должен быть документ об отсутствии стоящих на балансе полезных ископаемых на застраиваемой территории, в противном случае комиссия если и дает положительное заключение, то с ограничениями, продолжает перечень Александр Кочеров. Обязательно заключение Минкультуры об отсутствии на испрашиваемых площадях памятников архитектуры и наследия. Если на территории растут деревья, кусты, необходимо обследование участка уполномоченными органами, оно станет впоследствии основанием для выдачи порубочных билетов.
Если объект предполагается строить рядом с водой, требования становятся самыми жесткими. Обязательны заключение Роспотребнадзора (оно устанавливает предельные границы строительства), предварительные техусловия Водоканала и Московско-Окского бассейно-водного управления (МОБВУ).
Участники рынка сетуют на то, что перечень требуемых документов может меняться, а прохождение экспертизы зависит зачастую от мнения районного инспектора по поводу, например, того, на каком расстоянии от протекающего по территории поселка ручья можно строить. «Мнения ученых разделились. Одни говорят — 20 м при выполнении таких-то условий, другие говорят — 50 м, третьи — 150 м, а один вообще сказал — 500 м, но, если денег дадите, будет 150 м. И ведь каждый прав по-своему», — рассказывает один из застройщиков.
«Экологическое заключение — это не «да» или «нет» строительству. Экспертиза определяет возможность строительства и технические условия жизни поселка, которые должны быть соблюдены, — резюмирует Кочеров. — Если есть положительное заключение, значит, требуемые документы были предоставлены. И это не просто бумажки. Чтобы их сделать, компания должна провести проектно-изыскательские, геологические работы, предусмотреть затраты на выполнение природоохранного законодательства на этапе строительства и будущей эксплуатации».
Сколько именно денег приходится вкладывать в исследования на этапе проектирования, в компаниях не говорят, сообщают лишь, что суммы договорные, что крупные застройщики имеют скидку в специализированных организациях, занимающихся экологическими разработками, и что вложения окупаются. Владимир Яхонтов все же сказал, что на оценку экологических рисков перед покупкой земельного участка для реализации девелоперского проекта «Миэль» тратит «десятки тысяч долларов» просто для того, чтобы не купить кота в мешке.
Стоимость комплексного аудита поселка, как сообщили в «Экостандарте», зависит от его размеров, степени завершенности строительства, наличия водоемов, количества архитектурных типов коттеджей в поселке. Для поселков, желающих поучаствовать в экорейтинге Ecovillage-2006, например, аудит будет стоить от $5000 до $15 000.
Проектирование с учетом природоохранных требований экономически выгодно, утверждают эксперты. «Девелопер заинтересован в долгосрочной конкурентоспобности своего проекта, чего без положительной оценки экологической экспертизы достичь нельзя», — говорит Анжелика Быльская. «Можно сделать экспертизу формальной. Но какой смысл на проекте с гигантским ресурсным потенциалом делать что-то противозаконное?» — добавляет Кочеров.
Все ли чисто?
Самое главное при покупке загородной недвижимости — проверить правоустанавливающие документы и то, каково назначение продаваемого участка земли, подчеркивает Александр Синдеев. Кроме того, можно потребовать у застройщика документы, характеризующие экологическое состояние приобретаемой земли, — по мнению риэлторов, на покупательскую заинтересованность эти сведения, конечно, влияют. В основном клиенты требуют стандартный пакет документов, в который входят и выводы экологической экспертизы. Но мало кто из покупателей в этих документах хоть что-нибудь поймет, добавляют эксперты.
В принципе, покупатель может заказать специализированной компании экологический аудит участка и дома. «Нанятый специалист должен, изучив предоставляемую застройщиком документацию (экологическую, градостроительную), дать ответ, насколько красивая оболочка предложения соответствует тому, что внутри», — говорит Кочеров.
«Если результаты независимой экспертизы будут неудовлетворительными, то девелопера могут ждать неприятности. Но индивидуальную экспертизу проводят немногие», — отмечает Сергей Гоз. Марина Маркарова соглашается: «Клиенты интересуются окружением поселка и близостью к нему промышленных предприятий, но только один клиент из ста заказывает экспертизу». Брокеры компании «Терра-Недвижимость» также не сталкивались со случаями, когда клиенты проводили дополнительный экологический аудит. «Покупателей прежде всего интересуют правоустанавливающие документы, гарантирующие им собственность на приобретаемый участок», — подтверждает Тимур Сайфутдинов, заместитель генерального директора «Терра-Недвижимости». «Историей земли, на которой строится объект, интересуются 2-3% клиентов, в основном люди просматривают заключение экспертизы коттеджей, интересуются качеством стройматериалов», — говорит Быльская.
Александр Рыков уточняет, что какие-либо исследования объектов загородной недвижимости возможны только с согласия владельца. В «Величе», по словам Левина, не препятствуют проведению персональной независимой экспертизы, кроме того, в пакет документов для покупателей вложена справка с данными проверки домов на радиоактивность и качество воды.
По мнению Рыкова, если клиента что-то смущает, то он скорее купит дом в другом поселке, чем будет ломать голову над данными экспертизы и тем более проводить ее самостоятельно. Экологический аудит актуален разве что для уникальных, единичных объектов, таких как усадьбы, говорит он.
Как правило, оценка состояния окружающей среды происходит «на глаз»: лес есть, водоем рядом, заводов или крупных населенных пунктов по соседству нет, шума от дороги не слышно — все в порядке. Среди косвенных признаков, позволяющих оценить экологическое состояние участка, коттеджа, в «Экостандарте» называют наличие нехарактерных искусственных запахов, увядание листвы. Наличие мух — тоже плохой признак. «Нетрудно захватить на осмотр дома дозиметр и проверить радиационный фон», — говорит Александр Рыков. По мнению Кочерова, также нелишне будет поинтересоваться планами местной администрации по развитию района.
Александр Кочеров советует внимательно читать договор об эксплуатации — экология поселка зависит от того, насколько добросовестно впоследствии управляющая компания будет выполнять требования природоохранного законодательства. Так, по результатам ГЭЭ проводится согласование норм накопления мусора, выбросов в атмосферу в соответствии с числом проживающих в поселке, и управляющая компания заключает договоры на вывоз мусора и ТБО со специализированными организациями. Покупая дом, человек должен знать, сколько предстоит платить за воду, сколько — за вывоз мусора. Если ничего подобного не оговаривается до заселения, есть повод задуматься о качестве систем жизнеобеспечения поселка. Зачастую на экологичности жизни могут сказаться и такие «мелочи», как отсутствие 50-метровой санитарной защитной зоны вокруг поселкового водозабора или тех же 50 м, отделяющих от коттеджей котельную, — поскольку земля дорогая, застройщики могут на этом экономить.
В настоящее время экологический мониторинг в большинстве построенных и уже заселенных поселков не проводится, исключение могут составлять лишь элитные поселки.
В 2005 г. стартовал проект Ecovillage-2006, поддержанный Европейской экономической палатой. Планируется создать экорейтинг поселков. Но поскольку услуга платная, если результаты экспертизы не устроят застройщика, организаторы обещают сохранить их в тайне. Это снижает возможность потенциальных покупателей узнать, везде ли и все ли в порядке с экологической чистотой на загородном рынке.
